Splitsingstekening niet bepalend voor onderscheid gemeenschappelijk – privé

Printvriendelijke versie

Wie eigenaar is van een appartement, beschikt ook over een splitsingsakte en een splitsingstekening. Uit deze twee moet blijken welke delen van het complex gemeenschappelijk zijn en welke gedeelten privé. Helaas is dat lang niet altijd eenduidig uit beide documenten af te leiden.

Het Hof Amsterdam zag zich onlangs geconfronteerd met onenigheid over de eigendom in een appartementencomplex met ernstige scheuren die waren veroorzaakt door de uitbouw op de begane grond, dat de eigenaar van het appartement op de begane grond exclusief tot zijn beschikking had. De scheuren noopten tot vervanging van fundering en uitbouw. Het geschil laat zich eenvoudig raden: wie draagt de kosten voor dit herstel, de VvE of de eigenaar die de uitbouw in gebruik had?

Voor het hof is uitgangspunt dat uitleg nodig is van de splitsingsakte, de splitsingstekening en het modelsplitsingsreglement. Daarin past de opvatting dat de splitsingsstukken bepalend zijn voor vaststelling van uitsluitend gebruik van een gedeelte in een appartementencomplex. Concreet zijn dat de notariële akte van splitsing en de aangehechte splitsingstekening. Het hof zoekt daarin naar de bedoeling die degenen die tot splitsing zijn overgegaan, hebben gehad. Dat wordt bepaald aan de hand van objectieve maatstaven worden, die worden afgeleid uit de omschrijving van de onderscheiden gedeelten van het gebouw in de akte en in de de daaraan gehechte tekening.
Als uit deze stukken niet eenduidig blijkt hoe het precies zit, moet de rechter vaststellen wat naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In elk geval kan er niet op voorhand worden gezegd dat splitsingsakte dan wel splitsingstekening de bedoelingen van de initiatiefnemers tot splitsing juist weergeven. De rechter moet alle relevante documentatie rond de splitsing in zijn overwegingen betrekken.

In het concrete geval waar het Hof Amsterdam zich over boog, werd de fundering in het modelsplitsingsreglement gerekend tot de gemeenschappelijke gedeelten. Daarmee wordt ook de uitbouw gemeenschappelijk. Het doet dan niet meer ter zake of uit de splitsingstekening iets anders zou kunnen worden afgeleid. De kosten kwamen dan ook ten laste van de VvE.

Wilt u meer weten over de aandachtspunten bij het kopen van een appartement? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Bron: Opmaat 12/6/19 - 2019/131 - ECLI:NL:GHAMS:2019:1519.